국토교통부(장관 김현미)는 지난 6월 9일과 8월 18일에 개정·공포된 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에서 위임한 사항과 그 밖의 제도 개선사항을 반영한 ｢민간임대주택법 시행령·시행규칙｣ 개정안을 9월 2일부터 40일간 입법예고한다.
이번 개정안은 등록임대 관리강화방안(’19.1.9), 주택시장 안정화 방안(’19.12.16) 및 주택시장 안정 보완대책(’20.7.10) 후속으로, 등록임대주택 부기등기 의무화(’20.6.9. 공포, 12.10. 시행), 등록임대 제도개편 및 임차인 보호를 위한 지자체 관리권한 강화(’20.8.18. 공포 즉시 시행, 일부 12.10. 시행) 관련 사항이 포함되었다.
개정안의 주요 내용은 다음과 같다.
[1] 임차인 정보제공 등 임차인 권리 보호 강화
➊ 등록임대 부기등기 표기내용 및 말소 사항 규정(시행령안 제4조의2)
등록임대주택은 예비 임차인 등 누구나 해당 주택이 공적 의무가 부여된 주택임을 알 수 있도록 소유권등기에 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수하여야 함을 부기등기하도록 의무화(’20.6.9. 법률 개정 공포, ’20.12.10. 시행)됨에 따라,
※ 등록임대주택의 부기등기(부칙 제4조, 법 제5조의2)
• (시행) ’20.12.10일부터 시행하되, 시행 전에 소유권보존등기를 한 민간임대주택의 경우 시행 후 2년 이내에 부기등기를 하여야 함
• (등기 시기) 임대사업자의 등록 후 지체 없이 해야 하되, 등록 이후 소유권보존등기를 하는 경우 그 보존등기와 동시에 해야 함
세부사항으로 부기등기 시 ‘임대의무기간 및 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택’이라 표기하도록 하고, 임대주택 등록이 말소되면, 부기등기 말소신청을 하도록 규정하였다.
➋ 보증금 반환지연으로 피해 발생 시 직권말소 가능(시행령안 제5조제3항)
임대사업자의 임차인 보호 실효성을 높이기 위하여 ‘임대사업자가 임대보증금 반환을 지연하여 임차인 피해가 명백히 발생하였다고 대통령령으로 정하는 경우’에는 시장·군수·구청장이 직권으로 등록말소가 가능해짐에 따라(’20.8.18 공포, ’20.12.10. 법 시행)
* 다주택 임대사업자 중 임대차계약 만료를 앞두고 보증금 반환을 거부하고 잠적하는 사례 발생에도 불구 사업자 제재방안이 미비했던 문제점을 개선
직권말소 가능한 세부사유를 ⅰ) 임차인이 제기한 보증금 반환청구소송에서 승소판결이 확정되었거나, ⅱ) 주택임대차분쟁조정위원회에서 보증금 반환에 대한 조정이 성립하였음에도 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우로 구체화하여 규정하였다.
❸ 동일주택 내 선순위보증금에 대한 정보 제공(시행령안 제37조제4항)
다가구주택 등 동일주택에 둘 이상의 임대차계약이 존재하는 경우 임차인이 해당 주택 내 선순위보증금을 확인하기가 곤란하여 추후 보증금 회수가 어려울 수 있었던 문제점을 개선하기 위해 등록임대주택이 ‘단독ㆍ다중주택·다가구주택’ 유형인 경우 임대사업자가 해당 주택에 대한 선순위보증금 정보를 임대차계약 시 예비 임차인에게 제공하도록 개선하였다.
[2] 임대사업자 관리 강화
❶ 임대주택으로 계속 임대가 곤란한 경우 직권말소 가능(시행령안 제5조제4항)
지자체장이 직권말소 가능한 세부조건을 다음과 같이 마련하였다.
(임대사업자격 유지 곤란) 임대사업자의 사망 후 상속인이 임대사업자의 지위 승계를 거부하거나 등록제한 사유에 해당하는 경우, (물리적 임대주택 유지 곤란) 재개발·재건축 등으로 인해 민간임대주택인 건축물이 철거되거나 멸실되는 경우, (지자체 관리 곤란) 임대사업자가 임대차계약을 신고하지 않아 임대사업자가 지자체장에게 보고*를 하게 하였으나 3회 이상 불응하거나 거짓으로 보고한 경우로 구체화하였다.
* 현행 민특법 제60조 지자체장은 임대사업자에게 필요한 보고를 받을 수 있음
❷ 과태료(법 제67조제3항) 세부규정 마련(시행령안 별표 3)
법상 500만 원 이하 과태료 대상인 ‘부기등기를 하지 아니한 자’와 ‘등록신청 시 제시한 임대보증금 상한을 준수하지 아니한 임대사업자’에 대해 위반 차수별로 과태료 부과액을 세분*하였다.
* 1차 위반: 200만 원, 2차 위반: 400만 원, 3차 이상 위반: 500만 원
[3] 등록임대사업 지원 및 기타 사항
❶ 임대보증금 보증 가입 사항 보완 등(시행령안 제38조, 제39조제2항)
기존에는 임대보증금 보증 가입을 위해 필요한 주택가격의 산정방법으로 감정평가액을 적용하였으나, 임대사업자 부담 경감을 위해 공시가격*(가격이 공시되지 아니한 경우 국세청장이 산정ㆍ고시하는 기준시가**)도 활용할 수 있도록 개선한다.
* ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따라 가격이 공시되는 주택에 대해 공시된 가액, 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)에서 확인 가능
** 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 확인 가능
더불어 등록임대주택의 보증가입 의무화(’20.8.18~)에 따라 매입임대주택의 보증가입 시점을 명확하게 하기 위해 매입임대주택의 등록일에 존속 중인 계약이 있는 경우 ‘민간임대주택 등록일’, 존속 중인 계약이 없는 경우 ‘등록일 이후 최초 임대차계약 개시일’까지 가입하도록 규정하였다.
❷ 공공지원임대주택 유형 추가(시행규칙안 제1조의2제4호)
‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’(’20.8.4) 후속조치로, 도심 내 상가ㆍ오피스 등을 주거용도(도시형 생활주택 원룸형 주택)로 전환하여 공적 임대주택으로 활용하기 위해, “｢주택건설기준 등에 관한 규정*｣에 따른 특례 또는 주차장 설치기준 완화를 적용받아 임대주택을 공급하는 경우”를 공공지원민간임대주택의 유형으로 추가하였다.
* 상가·오피스를 공공지원민간임대주택으로 전환 시 바닥구조, 주차장 추가 설치 면제 등 주택건설기준을 완화하는 내용으로 입법예고 예정(’20.9월)
❸ 장기일반에서 공공지원유형으로 변경(시행령안 제34조제1항)
장기일반민간임대에서 공공지원민간임대로의 변경을 인정하되, 두 유형은 공적 의무와 혜택이 다르므로*, 변경 시 장기일반의 기존 임대의무기간은 산입하지 않도록 명시하였다.
* 공공지원민간임대는 임대의무기간, 증액제한 의무 외에도 최초임대료 제한(시세85～95%), 임차인 자격제한(무주택세대원, 소득·자산기준 검토) 등 강화된 규제 적용
❹ 임대사업자가 임차인 대신 납부하는 항목(시행규칙안 제22조제4항)
150세대 이상의 민간임대 공동주택단지에 대해 임차인대표회의 구성이 의무화(’19.2.15. 시행)되었으나 운영경비 규정이 부재하여 대표회의가 활성화되지 못하는 원인 중 하나로 지적된 바, 임대사업자가 임차인 대신 납부할 수 있는 항목에 임차인 대표회의 운영경비를 추가하여 대표회의의 활동을 지원하도록 하였다.
국토교통부는 이번 시행령, 시행규칙의 개정을 통해 임차인 주거안정 향상 및 임대사업자의 부담 경감 등 국민편의가 증진될 것으로 기대하며, 앞으로도 제도 개선사항을 지속 발굴해 나갈 방침이라고 강조하였다.
개정안은 관보 및 국토교통부 누리집(http://www.molit.go.kr) “정책자료-법령정보-입법예고”에서 볼 수 있다. 의견이 있는 경우 우편, 팩스, 국토교통부 누리집을 통해 제출할 수 있다.
※ 의견 제출기간 : ’20. 9. 2. ∼ 10. 12.
의견 제 출 처 : 우 30103 세종특별자치시 도움6로 11
6동 국토교통부 민간임대정책과
(전화: 044-201-4477, 4472, 4105 / 팩스 044-201-5650)
[환경시사뉴스] 현경태 기자
